שמעתם על פרויקט חדש בעיר, קראתם עליו קצת, ביקרתם בסביבה בו הוא מיועד להיבנות וקיבלתם החלטה לבצע רכישה. תדעו כי ישנם מספר דגשים שכדאי לבדוק בטרם החתימה על הצעת הרכישה. עו"ד הדר אמסלם עם 5 שאלות ו – 5 תשובות שכדאי לדעת לפני רכישת דירה מקבלן.
לקוח פנה אליי לאחר שקיבל הצעה מפתה לרכישת דירה מקבלן שבנייתה כבר החלה אך לאחר בדיקה התברר כי לקבלן לא היו ערבויות. הסברתי ללקוח את הסיכונים הכרוכים בעסקה שכזו וההמלצה הייתה לנסות ולחפש פרויקט אחר כי הסיכון גדול מדי. הלקוח החליט לוותר על הרכישה מאותו קבלן ומצא דירה אחרת אצל קבלן אחר אשר היו לו את הבטוחות הנדרשות. לאחר מספר חודשים אותו לקוח צלצל להודות לי, הקבלן שממנו רצה לרכוש את הדירה לא עמד בזמנים אליהם התחייב וככל הנראה גם לא תהיה לו היכולת לסיים את הפרויקט.
- מהי הצעת הרכישה?
זהו מסמך משפטי מחייב, בו הרוכש מציע לרכוש מהקבלן את הדירה בסכום מסוים עוד לפני קבלת החוזה ובד"כ בכפוף לתשלום מקדמה. תחילה יש לשים לב כי בהרבה מן המקרים נכתב שהרכישה כפופה להסכמת החברה וייתכן והקבלן לא יאשר את הרכישה וזאת למרות שאתם כן התחייבתם.
חשוב מאוד לבדוק פרטים רלוונטיים לפני החתימה על הצעת הרכישה. כאן זה הזמן שלכם למיקוח על סכום התשלום ומועדו. כדאי לבדוק לדוגמה אם מחיר הדירה כולל חניה והאם זה כולל מע"מ (אם לא, ישנה תוספת של 17%). בנוסף, וודאו כי בטופס הרכישה יש לכם זכות לבטל את המסמך ולקבל החזר מלא על המקדמה ששילמתם במידה ולא ייחתם ההסכם מכל סיבה שהיא.
- מה הבדיקות שחשוב לבצע על הפרויקט?
שאלות כמו איך יראה הפרויקט, כמה בניינים מתוכננים, כמה דירות בכל בניין ובכל קומה, איזו דירה מציעים לכם מתוך המבחר הקיים, כמה כיווני אוויר, מה כוללת הדירה מבחינת המפרט הטכני ומה הצפי לסיום הפרויקט,
בנוסף חשוב לברר מי היזם ומי הקבלן המבצע (בהרבה מהפרויקטים מדובר ב-2 חברות שונות), האם יש לקבלן רישיון בתוקף והאם ישנם תביעות כנגד הקבלן.
ישנם נושאים נוספים כמו הרכוש המשותף או אם אתם רוכשים דירה עם גג או גינה צמודה חשוב לוודא שאין שם מתקנים השייכים לדיירים אחרים כמו ביוב או צנרת
ובכלל תשאלו כל מה שעולה בראשכם על מנת לקבל כמה שיותר מידע.
- האם לקבלן יש היתר בנייה?
זה האישור מצד הרשות המקומית להתחלת העבודה על הפרויקט. קבלת ההיתר זהו השלב האחרון לכך שהפרויקט יוצא לדרך. בישראל אין מניעה למכור דירות ללא היתר, או דירות במצבים שתוכניות הבנייה לא תואמות את התב"ע (תוכנית בניין עיר) המקומית. במידה וטרם התקבל ההיתר יש לדעת כי הקבלן יכול לגבות רק עד 7% ממחיר דירה.
- מה לגבי עלויות נוספות?
אז תמיד יהיו עלויות נוספות כמו מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, עלויות מעבר, הצמדת מחיר למדד תשומות הבניה, הוצאות פיתוח סביבתי במידה ולא כלול במחיר. ישנם השינויים שאולי אתם רוצים לבצע בדירה כמו עיצוב הבית, הרחבת המטבח, מזגנים (האם הקבלן מתחייב למערכת שלמה או רק הכנת תשתית) ועוד.
- איזה הגנה יש לי על הכסף?
את רוב הכסף בד"כ תשלמו לפני שהבניין נבנה ונמסר לידכם ולכן חשוב שתהא הגנה על הכספים שכבר שולמו וזאת באמצעות ערבויות של הבנק המלווה של הקבלן. על פי חוק המכר (דירות), מכל תשלום של מעל 7% לקבלן אתם חייבים לקבל הגנה / בטוחה.
הקבלן פותח חשבון סגור בבנק בו מפקידים כל רוכשי הדירות את הסכום הנדרש ובתמורה לכל תשלום מקבלים מהבנק את הערבות בגובה התשלומים ששולמו. התשלומים יתבצעו רק באמצעות פנקס שוברים אותו תקבלו מהקבלן ואין להפקיד ישירות לחשבון הבנק של הקבלן. עוד דרכים להבטחת כספכם הם רישום שעבוד לטובת הקונה או רישום הערת אזהרה.
התשובות הינן כלליות ונועדו להעשרת הידע בלבד. אין בתשובות אלה לשמש תחליף לייעוץ מקצועי ופרטני.
