החלטתם לרכוש דירה. מזל טוב! בין אם מדובר בדירה ראשונה, שניה או יותר, בין אם זוהי דירה למגורים או להשקעה או אם החלטתם לשדרג את עצמכם ולעבור לדירה גדולה יותר, תמיד עסקה כזו שבה קיימת השקעה כספית משמעותית מלווה בהתרגשות גדולה. עו"ד הדר אמסלם עם 5 שאלות ו – 5 תשובות שכדאי לשאול בטרם ביצוע הרכישה.
אספר לכם על זוג נחמד שהגיע אליי לקניית דירה, כאשר כל פרטי המכירה הרלוונטיים לעסקה נסגרו מול המוכרים כולל המחיר, תאריך הפינוי ומועדי התשלומים. בביצוע הבדיקות המקדימות לעסקה התגלה לקונים כי המחסן שבו משתמשים המוכרים שייך לשכנים והמחסן השייך לדירה על פי הרישום נמצא בקומת אחרת. בפני הקונים עמדה האפשרות להשתמש במחסן המקורי שנמצא בקומה אחרת או לדרוש מהמוכרים לבצע תיקון של מסמכי הבית המשותף, דבר שכרוך בהוצאות כספיות נוספות. לבסוף נמצא פתרון לשביעות רצונם של הקונים כאשר החשוב מבחינתם היה שכל זה עלה בטרם ביצוע העסקה. לפניכם מס שאלות שחשוב לברר טרם ביצוע רכישה של דירה.
- מי הם בעלי הזכויות ומהו מצבה הרישומי של הדירה?
השלב הראשון הוא לוודא מיהו המוכר, האם אכן הוא בעל הדירה והיא רשומה על שמו ואם כן, האם יש לו בעלות מלאה וכי אין מניעה לרכישת הדירה. את הפרטים ניתן לדעת על ידי הפקת נסח טאבו מלשכת רישום המקרקעין או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת, תלוי היכן רשום הנכס. אישור זה מהווה ת.ז של הנכס ובו בדרך כלל ניתן למצוא פרטים כמו – שמות הצדדים, שטח הנכס, הצמדות, שטחים משותפים, עיקולים, צווי מניעה ועוד.
- מהם פרטי הדירה והנכס?
מה גודל הדירה בפועל והאם זה תואם את מה שהצהיר עליו המוכר, מה מצבה הפיזי של הדירה – חשוב להגיע לבדיקת הדירה עם שאלות מראש, בעיקר לפרטים החשובים לכם, להסתובב בדירה, להסתכל על מצב התשתיות, הקירות, האם נדרש שיפוץ לפני המעבר, מהם כיווני האוויר, במידה ויש מרפסת לאיזה כיוון היא פונה ועוד.
מומלץ מאוד במידה ואתם כן מעוניינים להמשיך בתהליך הרכישה להגיע לביקור נוסף ואפילו בשעות אחרות ביחס לביקור הראשון לפני קבלת ההחלטה הסופית.
- לאיזה סביבה אני צפוי לעבור?
מעבר לבדיקת הנכס עצמו ישנם פרטים נוספים שחשוב לבדוק כדוגמת הבניין – האם קיימת תחזוקה שוטפת לשביעות רצונכם ואיך הייתה ההתרשמות הראשונה בכניסה למבנה, מעליות (האם יש מספיק לכמות הדיירים, האם נקיות, אם לדוגמה אתם דיירים שומרי שבת, האם קיימת מעלית שבת והיא אכן פעילה), תנאי חניה, תחבורה ציבורית, מוסדות שרלוונטיים לכם שיהיו בקרבת הדירה (גנים, בתי ספר, בית כנסת, קופת חולים ועוד), האם יש סופרמרקטים בקרבת הדירה או שיש צורך בנסיעה, במידה ובאזור הנכס צפויה להתקיים בנייה נוספת זהו משהו שיש גם לקחת בחשבון מבחינת רעש וניקיון, המרקם החברתי של סביבת המגורים ובאופן כללי כל דבר שחשוב עבורכם.
- מהן העלויות שיש לקחת בחשבון?
אז כמובן שיש את העלות של הנכס עצמו שכאן חשוב לוודא שאכן המחיר הוגן ולא מופרז מידי, אך מעבר לכך ישנן תמיד עלויות נוספות שחשוב להיערך לגביהן ונביא כאן חלק מהדוגמאות כמו שיפוץ במידת הצורך, שמאי (חובה במידה ולקחתם משכנתא), מתווך במידה והיה כזה שליווה אתכם בתהליך הרכישה, עורך הדין שמלווה אתכם, מס רכישה במידה ואין פטור או הקלה ועוד.
בנוסף חשוב להכיר גם את עלויות ההוצאות השוטפות כמו ארנונה ודמי וועד.
- איזה עורך דין כדאי לי לבחור?
חשוב מאוד שילווה אתכם בתהליך עורך דין שמתמחה במקרקעין ושידאג לבצע את כל הבדיקות בטרם ביצוע העסקה, עורך דין עם ניסיון בתחום וכזה שכבר ביצע עסקאות מקרקעין, מומלץ אף לבדוק לגבי תגובות / המלצות כאשר נושא זה קל יותר היום עם כל המדיה החברתית אך מעבר לכך וזוהי המלצה אישית גם לגבי עורך הדין וגם לגבי שאר בעלי המקצוע שמלווים אתכם בביצוע הרכישה, תבחרו בעלי מקצוע שהתחברתם אליהם, כאלה שתרגישו נוח לפנות אליהם ולקבל תשובות לשאלות. תזכרו שמדובר בהשקעה כספית משמעותית.
התשובות הינן כלליות ונועדו להעשרת הידע בלבד. אין בתשובות אלה לשמש תחליף לייעוץ מקצועי ופרטני.
